Обзор на сектора „недвижими имоти” за изминалата 2009 и прогнози за 2010 на Валентин Съйков.

Каква е Вашата оценка за имотния пазар през изминалата 2009 г.?

Най-общата оценка на пазара на имоти през 2009 г. беше думата криза. И не само за България, а за целия свят и не само за имотния сектор. За съжаление на всички, които сме въвлечени в имотния бизнес, той пострада значително повече, отколкото много други сектори. Особено силен беше ударът върху строителството и строителните фирми. От една страна, намаля броят на сделките с недвижими имоти, по различни оценки – от 30 до 50% като обем. Значително спаднаха цените на имотите, разбира се – спадовете в отделните сегменти и различните райони на страната не са еднакво, средно – с около 30% се понижиха цените. В някои сегменти стигнаха и до 50%. Но зависи спрямо кой период разглеждаме този удар. Предшестващите години 2005-2008 бяха период на невиждан бум на имотния пазар, не само в нашата страна. За 2008 г. бяхме от страните с най-висок ръст на пазара. След този рязък скок падането, за съжаление, е болезнено. Ако се върнем към 90-те години и началото на това хилядолетие, ще видим, че и в момента цените са значително по-високи от тогава, а и броят на сделките продължава да бъде по-голям. Ние нямаме просто връщане към това, което е било, защото това беше една перманентна криза, присъща за прехода. В момента имаме една долна точка в цикличното развитие на един доста по-зрял пазар. Естествено, тази долна точка е съпроводена с намаляване обема на сделките и цените, но сме на по-друг етап. Обемът на строителството не може да се сравни с периода отпреди 5 г., качеството – също. Така че тезите на професионалистите в този бизнес са, че това е един необходим момент на отрезвяване, освобождаване на пазара от играчите, които нямат място в него и набиране на сили за по-плавен възход, присъщ за един по-развит и по-стабилен пазар.

Статистиката отчете спад на строителството на годишна база от над 20% през ноември 2009 г....

Като обща картина тези данни са верни. Но трябва да погледнем по-многопластово. Ние първо наблюдаваме един много рязък спад в издаването на нови строителни разрешения. Това е една тенденция, която върви точно в този оздравителен дух, за който говорехме. А именно – 2010 г. ще бъде година на изчистване на непродаденото ново строителство, на довършване на започнатите сгради и в много по-малка степен – на започване на нови и амбициозни проекти, на каквото бяхме свидетели през предишната година. Процентите, обаче, не отчитат нещо друго – забавянето на темповете на строителството. То е свързано с ограниченото финансиране - както и заради намалелия брой купувачи, така и заради силно рестриктивната политика, която банките предприеха преди година. Така че, това са процеси, които наистина през новата година ще продължат да се развиват и да оказват своето влияние. Очаквам общо спадът в обема на строителството за кризисния период да бъде в рамките на свиването на пазара – с около една трета спрямо предшестващите периоди на бърз растеж.

Какво имате предвид под „изчистване”?

Основно – продажба. Естествено, тези непродадени апартаменти, изобщо – застроени площи. Но те са много различни. Различават се първо по качество, различават се и по ценовите сегменти, по местоположение. Не може да се генерализира как и за колко време би станало това. Но ако приемем масовото жилищно строителство със средно качество, което преобладаваше досега, шансовете за изчистване по пътя на продажбите е с намаляване на цените, с увеличаване на други бонуси, които клиентите ползват, с по-дълги планове за разсрочване на плащанията. По всички правила на маркетинга в един труден пазар. Е, със сигурност има трудно продаваеми площи дори и в период на възход, защото не отговарят на изискванията на купувачите, но такива неудачни проекти винаги е имало. Проблемът в момента не е у тях, а у тези, които са с прилично качество и които нямат насреща платежоспособно търсене. Силното забавяне на стартирането на нови проукти смятам, че ще помогне в следващата половин – 1 г. тези непродадени площи да си намерят своите клиенти. В момента нагласата на купувачите е да търсят основно жилища с Акт 16 или поне с Акт 15. Така че тези имоти няма вечно да останат на пазара, макар и по-трудно, те ще намерят своята реализация. Това зависи от предприемачите.

Каква част от жилищните, търговските и офис площите ще останат незаети и през тази година?

Ако отново напомним, че новите проекти с големи количества застроени площи са много малко, аз не очаквам драстично увеличаване на броя на незаетите площи. По-скоро запазването му в сегашните проценти и преструктуриране вътре в сегментите. Не е тайна, че ние наблюдавахме през 2009 г. сериозно раздвижване на пазара на наемите. То беше обусловено от това, че притиснати от кризата и физическите лица, които живееха под наем, и фирмите, които стопанисваха наети офиси, се ориентираха към смяна на имота, търсейки по-изгодни условия. Особено за фирмите важеше тенденцията да намаляват персонала, съответно – трябваха им по-малки площи. Търсеше се предоговаряне, ако не – изнасяне и намиране на нови по-ниски наеми. Този процес сигурно ще продължи до известно време, след което, с възстановяването на икономиката, ще започне обратният процес – търсене на нови, по-големи, по-луксозни жилища и офиси. Но това е по-скоро прогнозата за 2011 г., не за следващите месеци. Дали това ще се случи наистина – ще си говорим след година.

Понеже говорим за „платежоспособни купувачи” – кои бяха купувачите на 2009 г. и кои ще излязат на пазара през настоящата?

Категорията на купувачите през миналата година и през следващите месеци е една и съща. Това са две категории хора, като до известна степен те съвпадат. Първата са хора, които бяха притиснати от някакви житейски обстоятелства да извършат сделка и да купят имот. Семейства, които имат нужда от жилище, и решават, че животът е достатъчно кратък и не могат да изчакват безкрайно дълго. Те оцениха, че цените на имотите, особено в последните месеци на миналата година, вече са паднали достатъчно, дори и да продължат да падат – това ще е вече с по-малки темпове. Тези хора просто търсеха, избираха и купуваха. Разбира се, трябваше да имат и финансовата възможност, но ние говорим за реални участници на пазара. Другата категория – хора с кешови пари. Те се възползваха от това, което пазарът предлага. Търсеха подценени имоти, под пазарната им цена. Дори и приемайки, че цените през 2010 г. може да паднат с още 5-10%. До голяма степен, същото важи и за наемите, с тази особеност, че като наематели се изявяваха тези, които решаваха, че могат да си позволят да изчакат по-дълго време покупката на имота. Те внесоха оживление в наемния пазар.

Според Вас, каква част от купувачите са спекуланти, които целят печалба чрез отдаването под наем на закупения от тях имот и дори продажбата му на по-висока цена след време?

Ако говорим за хората със свободни пари, с доста свободни пари, които купуват не защото непременно имат нужда да се подслонят, те в голяма степен са такива. Наистина сега е моментът на спекулата с недвижими имоти. Хората, които следят дългосрочно тенденциите на пазара, купуват сега и след 2-3 г. дали ще ги продадат, дали ще ги дават под наем при по-изгодни условия – това времето ще покаже. Това е процес на превъртане на свободните пари.
Възможно ли е заради спекулантите след време, при ръст на ценовите нива, да се формира нов имотен балон и да се повтори кризата в бранша?
Няма такава възможност, защото те са много малко и не могат да бъдат определящи за пазара. Това са ограничен кръг хора, с ограничени финансови ресурси, като обща маса имам предвид. Те просто дебнат някои подценени имоти, купуват ги. Нега да си спомним откъде дойде бумът на имотите. България нямаше финансови ресурси за този бум. Той дойде от чужбина, на Запад се въртяха милиарди горещи пари, които търсеха отдушник. Много то тези пари се вляха в българските недвижими имоти, които тогава бяха подценени. Преди 6-7 години част от жилищата у нас се продаваха под строителната им себестойност. Чуждите инвеститори, обаче, предизвикаха бума, като навлязоха в България. Преди година инвестициите секнаха и пазарът отново стана локален. А локалният пазар няма ресурси, зада предизвика балон. Дори и ако погледнем Дубай – бумът на недвижимите имоти там не беше предизвикан от петродоларите, а от истерията, че Дубай е обречен на безкрайно развитие на имотния пазар, че там цените ще растат до небесата. Изляха се милиарди от цял свят и това наду и спука балона.

В момента има опасения от спукването на имотен балон в Хонг Конг и Китай. Ако се развие подобен сценарий, какви биха били последствията?

Това са достатъчно далечни от нас пазари. Пряк ефект не може да има, но ако бъдат ударени инвеститори, които са ориентирани към България, ще има вторичен ефект. По-скоро очаквам нещата там да се развият на местно равнище, защото САЩ и Западна Европа загубиха толкова много, че не ги виждам като такива рискови инвеститори на азиатския пазар. Те вече няма какво да инвестират и да губят. Американското правителство наля милиарди, за да запази собствената си стабилност, че не виждам такъв потенциал у тях в момента да загубят толкова много пари, та да се върне бумерангът в България. Аз даже бих погледнал оптимистично на един такъв сценарий, защото България отново според класации остава поне за европейските инвеститори в топ 10 като привлекателно място. Въпреки всичките ни дълбоки диспропорции в икономиката и недостатъците на инфраструктурата, ние сме член на ЕС, с най-ниски цени на недвижимите имоти в момента, не само в ЕС, но и в съседни балкански страни. След този спад, за който говорим, ако се сравняват цените в нашата столица с другите европейски столици, съотношението е в наша полза. Цените на ваканционните имоти отново са най-ниски, независимо от кризата, която бушува и на ваканционния пазар в Испания, Гърция, Кипър. Все пак, България ще си остане добро място за инвестиции, с всичките уговорки за хората, които са готови да поемат някои от рисковете и борбата с бюрокрацията.

Наскоро, обаче, излезе класация, според която сме един от най-високорисковите европейски пазари...

Ако у нас може да се купи 1 кв. м. десет пъти по-евтино, естествено, че ниската цена определя и по-високия риск. Маржовете на печалба също не са съпоставими с тези на другите пазари. Рискът се крие в това да не проведем бързо и качествено реформите, от които нашата държава се нуждае, за да се превърнем в притегателно за инвеститорите място. Не само за имотите, а и в производствените сектори. Ние се утешаваме с членството в ЕС и че от Брюксел няма да ни остават да затъваме в собствените си проблеми, че ще ни „оправят”. ЕС ще направи каквото може, но не и против нас самите. Би трябвало ние като общество да се възползваме от предоставените възможности и смятам, че погледнато дългосрочно, все пак България има своите шансове. Нека това не звучи като безкраен оптимизъм, това се гради на преценката на нашите плюсове и минуси.

Чужденците се отдръпнаха от имотния пазар у нас заради кризата. Какви тенденции очаквате за тази година?

Поради ликвидната криза във Великобритания, Ирландия и страните, откъдето основно идваха купувачите у нас – потокът е секнал. Това не зависи толкова от имотите и от цените, а от това, че те самите в последно време търсеха пари да закърпят собствените си дупки. Смятам, че България остава едно добро място, стига да си въведем ред в собствената къщичка. Никой не иска, когато купува имот в чужбина, дори и на изгодна цена, да се движи по пътища с дупки, като си остави имота – да бъде обран или запален, като се оплаче на компетентните органи – да го гледат сякаш се чуди как да им създаде работа или да му искат рушвет.

Замразиха се доста сериозни ваканционни проекти. Много чужденци пък започнаха масова разпродажба на закупените от тях имоти...

В момента, ако се разходите по Черноморието от Дуранкулак до Резово, ще видите малко кранове. Повечето са забравени, защото фирмите не са имали парите да си ги приберат. Ние имаме почти пълно спиране на строителната дейност в курортите – морски и планински. И това е добре. Защото този сектор в най-голяма степен се нуждаеше от оздравяване. Именно там в най-голяма степен се наблюдаваха и най-много непродадени площи. Този процес ще бъде по-дълъг и труден отколкото в градовете, защото се разчита на трудните купувачи. След оттеглянето на британските инвеститори останаха единствено руските клиенти, но кризата не подмина и Русия, загубиха се много пари. Все пак, в момента наблюдаваме продължаващ интерес от страна на руските купувачи, макар и в по-малък мащаб. Процесът минава отново през изчистването – т. е. – продажбата и довършването на сградите в напреднал етап на строителство. След това трябва да се тръгне по нов път. Проблемът не е в това, че в България има много ваканционни имоти. Те са капка в морето, ако погледнем европейския пазар. Ние имаме 300 км брегова ивица, от която малка част е застроена. Проблемът е в качеството, в начина, по който се застрояваха бреговете и злополучното Банско. Ако ние се преориентираме и предлагаме едно качество на обитаване, отговарящо на изискванията на по-платежоспособните туристи от чужбина, мисля, че и ваканционните имоти в България имат своето добро бъдеще.

Какво ще се случи с недовършените „скелети”, които не намерят нови инвеститори и не бъдат довършени? Ще повторим ли сценария с Испания?

Това е труден въпрос. Може би ще има и такива, които ще останат като скелети и някой ден ще бъдат разрушени. Но те са по-малко. В нашия бизнес обичаме да казваме, че няма непродаваем имот. Всеки имот може да си намери клиента – когато му дойде времето и на съответната цена. Помня как при предишни кризи оставаха недостроени сгради, изкопи, някои хора бяха сключили договори и им бяха бутнали къщите. Следващият бум – ние видяхме – не остави недовършена сграда. Дали фирмата набра ресурси, дали е фалирала и друга е поела довършването... Тенденцията е на развитие на нашите градове, на нашите курорти. Усвояват се нови територии. Дори и неудачен проект, ако е започнат на добро място, той ще си намери друг инвеститор, ще бъде променен и довършен. Но проектите, които са в разрез с всякакви строителни и технически норми, не са толкова масови.

След осезаемия спад на цените – стигнаха ли ценовите нива дъното, кога може да се очаква стабилизация и би ли могъл да се случи отново рязък ръст като в последните години на бум на пазара?

Първо, стигнали ли сме дъното – мога да кажа, че сме го докоснали. Възможно е да има в следващите месеци до лятото още известно намаление в рамките на 5-10%, особено в някои сегменти, възможно е и това да не стане. Нещата зависят от общото икономическо развитие, от кредитирането и неговите темпове. В момента наблюдаваме първите признаци на съживяване на кредитирането. Кредитите са моторът на търговията с имоти. Все по-малко хора носят пари с куфарчета, ако говорим за средния българин. Другите елементи на фискалната политика – данъци, насърчаване на бизнеса, на икономическата активност, способността на правителството да преодолее максимално бързо трудностите- това са факторите, които ще определят и събитията на имотния пазар. Но сериозни възможности за спад на цените аз не виждам. Нека да кажа, че много от продавачите – които не са притиснати от кредити – просто оттеглиха предложенията си. Наистина сега е пазарът на купувачите, но той няма да продължи безкрайно дълго. Сега наистина има възможност за избор, за пазарене за значителни отстъпки, но постепенно най-добрите имоти ще бъдат продадени. Така че изборът ще се стеснява и ще дойдем отново на момента на равновесие между търсене и предлагане. Дори и то да бъде на сегашните ценови равнища, просто възможностите за избор ще бъдат по-ограничени.

По Ваши наблюдения, какъв е обемът на имотите, които инвеститорите задържат с цел вдигане на цените?

Може би около 20% да е резервът на пазара, който да очаква по-добри времена.
А какво се случва в такъв случай на пазара на стари жилища?
Аз имах предвид и новите, и старите жилища. Даже строителните фирми по-трудно могат да си позволят лукса да задържат голям брой имоти, тъй като те работят с кредити – трябва да строят, да продават и да си обслужват кредитите. По-скоро на вторичния пазар наблюдаваме задържането.

А какъв беше интересът на купувачите към вторичния пазар?

Вторичният пазар е много диференциран. Основно строителните компании подхождаха най-гъвкаво и винаги са намалявали първи цените, защото са в бизнеса, няма как да не бъдат гъвкави. На вторичния пазарот една страна са хората с ипотекирани имоти и затруднения да изплащат вноските по кредитите. По същия начин те са готови да продадат на по-ниска цена, за да си решат проблема. Тези собственици, които не са притиснати, обратното – в значителна степен изчакват и не се съобразяват с новите реалности на пазара. Могат да се видят оферти на непродаваеми имоти и това в най-голяма степен важи за пазара на земя. До голяма степен собствениците продължават да си мечтаят за сделки на нива, които бяха и скоро няма да се върнат. Цените са или същите като преди две години, или са намалени от порядъка на десетина процента.

Каква е Вашата прогноза за имотния сектор през 2010 г.?

Ако разделим годината на две – първата половина на 2010 г. ще прилича на последните месеци на 2009 г. Бих я определил като застой. Но това не е 100% застой, не е блато, а по-скоро под повърхността ще се развиват процесите, които ще определят по-нататъшното развитие. След това очаквам постепенно съживяване на имотния пазар, към лятото ценовите равнища ще бъдат окончателно определени и стабилизирани. Тогава и продавачи, и купувачи ще знаят по-ясно на какво стъпват, защото в момента и у едните, и у другите има колебания дали няма „да се минат”. Истинският възход го очаквам към 2011 г.